Um contrato de locação de imóvel bem-feito resguarda diversos direitos e obrigações tanto do Locatário quanto do Locador, pois é o instrumento que trará, de forma preventiva, as regras a serem seguidas em caso de eventual conflito que surja ao longo da locação.
As discussões decorrentes de uma locação de imóvel podem variar entre o reajuste “abusivo” em função do índice indicado no contrato e não contestado pelo Locatário antes da assinatura do contrato; as benfeitorias realizadas e que não são indenizadas, pois o contrato dispôs de forma diversa da Lei e o Locatário não questionou isso antes da assinatura do contrato; o pagamento da multa integral, sem a proporcionalidade prevista na Lei, dentre outras.
Mas, nesse artigo, queremos chamar a atenção de vocês para um ponto que muitos, no momento da formalização do contrato, não dão importância e que pode evitar muitos conflitos ao final da locação, que é o Laudo de Vistoria do Imóvel.
Mas o que é o Laudo de Vistoria do Imóvel?
Existem vários tipos de Laudo de Vistoria do Imóvel, mas, nesse artigo, vamos destacar os dois principais, o Laudo de Vistoria Prévia ou Inicial do Imóvel e o Laudo de Vistoria Final do Imóvel.
Laudo de Vistoria Prévia ou Inicial do Imóvel
É o documento que relata, da forma mais detalhada possível, as condições exatas que o imóvel se encontra antes do início da locação.
O ideal é que esse documento seja composto por fotos do imóvel e dos móveis que o compõem, se a locação incluir a mobília, e a descrição pormenorizada de cada cômodo, instalações hidráulicas e elétricas, para resguardar o Locador de que receberá o imóvel, ao final do contrato, nas mesmas condições em que o recebeu e para informar ao Locatário as reais condições em que está recebendo o imóvel alugado.
Laudo de Vistoria Final do Imóvel
Segue a mesma linha do Laudo de Vistoria Prévia ou Inicial, mas ele irá descrever a situação em que o imóvel foi devolvido e apontar as divergências entre o que foi apontado na vistoria inicial e o que aparece no imóvel após o uso e fim da locação.
Será com base nesse documento que o Locador irá cobrar do Locatário que ele cumpra a regra prevista no art. 23 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91):
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.”
E como o Locatário vai cumprir essa regra e se resguardar de que está entregando o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu se não for feito o Laudo de Vistoria Prévia ou Inicial do Imóvel, praticamente impossível, não é mesmo?
Mas, por incrível que pareça, muitos Locatários não se atentam a isso e não dão a devida importância a esse documento, que deve, inclusive, fazer parte integrante do Contrato de Locação de Imóvel como um anexo.
O que um Laudo de Vistoria de Imóvel bem defeito deveria conter?
Ele deve ser feito por um profissional especializado (engenheiro ou arquiteto) ou pela Corretora de Imóveis que estiver intermediando a locação.
Um Laudo de Vistoria de Imóvel bem-feito deveria conter, na sua essência, as seguintes informações:
- Dimensões do imóvel, indicação de pilares e vigas, para o caso de reforma do imóvel pelo Locatário;
- Descrição dos cômodos;
- Existência de eventuais vazamentos, infiltrações, mofos e umidade. Muitas vezes isso não é visto na visita ao imóvel e depois que o Locatário inicia a locação, os problemas aparecerem e vem a discussão, de quem é a culpa?
- Indicação do estado de conservação dos móveis que compõem o imóvel, se a locação incluir a mobília;
- Instalações elétricas e hidráulicas;
- Estado da pintura, tipo de cor usada;
- Apontar a existência de eventuais rachaduras e apontar a gravidade delas, pois rachaduras estruturais exigem uma avaliação mais técnica, até com relação ao risco de habitação no imóvel;
- Indicar os pisos e os revestimentos utilizados; a cor deles, para se tiver necessidade de troca/reforma ao final da locação; apontar se tem algum solto ou quebrado;
- Estados das janelas e das portas;
- Se há algum desnivelamento no imóvel.
Depois de ler essa infinidade de informações que deveriam constar de um Laudo de Vistoria de Imóvel vocês devem estar pensando que é inviável seguir esse modelo para se locar um imóvel, tendo em vista a urgência normalmente envolvida na locação; o medo de perder o negócio; o medo de achar que o Locador pode pensar que você está desconfiando dele e da sua honestidade; mas, na prática, se você já se preocupar em pedir um Laudo de Vistoria Prévia ou Inicial do Imóvel antes de fechar a locação e entrar no imóvel, esse artigo já terá cumprido o seu papel.
Lembrem-se, o mais importante não é ter um documento perfeito, o essencial é que seja feito um Laudo de Vistoria Prévia ou Inicial do Imóvel, antes da entrada do Locatário no imóvel, o mais detalhado possível e acrescido de fotos do imóvel e da mobília que fará parte da locação, para que, no final do contrato, o Locatário possa devolver o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, evitando discussões sem fim sobre o estado do imóvel, antes e depois do término da locação.
O SHIBATA ADVOGADOS está à sua disposição para lhe auxiliar nessas e em outras questões envolvendo contratos de locação de imóveis.