A Reforma Tributária não altera apenas a forma de calcular e recolher tributos, mas estabelece uma nova arquitetura de controle fiscal, baseada na integração de cadastros, documentos fiscais eletrônicos, informações de pagamento, apropriação de créditos e identificação precisa do destino econômico de cada aquisição.
Para construtoras, especialmente aquelas que atuam em projetos de infraestrutura, essa transformação exigirá mudanças relevantes nos processos de compras, suprimentos, contratos, recebimento de notas fiscais, contabilidade, fiscal e tecnologia.
Um dos pontos que merece atenção está previsto no art. 270 da Lei Complementar nº 214/2026, que instituiu a CBS e o IBS, bem como nos artigos 389 e 390, ambos do Decreto nº 12.955/2026 e da Resolução CGIBS nº 6/2026, que regulamenta, respectivamente, a CBS e o IBS.
Essas normas instituem uma nova sistemática para identificação cadastral das obras, com apuração individualizada por empreendimento e vinculação dos documentos fiscais ao respectivo cadastro da obra, para fins de controle, apuração e recolhimento da CBS e do IBS.
Mais do que uma simples obrigação cadastral, essa mudança impõe uma nova forma de organização das construtoras, que deverão estruturar seus processos para garantir a correta identificação, documentação e rastreabilidade das operações realizadas em cada empreendimento.
ANTES DE TUDO: O QUE É O CIB?
Nos termos do artigo 59 da Lei Complementar nº 214/2025, os contribuintes do IBS e da CBS deverão estar inscritos em um sistema cadastral de identificação única.
Para essa finalidade, a legislação adota como referências o Cadastro de Pessoas Físicas (CPF), o Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), este último integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
O CIB será utilizado para a identificação cadastral dos imóveis urbanos e rurais, sendo que a nova sistemática alcança também as obras de construção civil, que deverão receber identificação cadastral própria vinculada a esse ambiente de informações imobiliárias.
Em linhas gerais, o CIB funcionará como uma base nacional de identificação dos imóveis, alimentada por informações provenientes dos cadastros de origem.
Com base nessas informações e na observância dos critérios legais aplicáveis, será atribuído um código específico de inscrição a cada imóvel, devendo, no caso das obras de construção civil, o número de inscrição no CIB constar obrigatoriamente dos documentos expedidos pelos Municípios relativos à respectiva obra.
Permanece, contudo, uma questão prática relevante: ainda não está definitivamente esclarecido como se dará a articulação entre o CIB e o Cadastro Nacional de Obras (CNO), especialmente se ambos os cadastros continuarão coexistindo ou se haverá, futuramente, algum modelo de integração, aproveitamento ou reorganização cadastral.
CADA OBRA PASSARÁ A TER IDENTIFICAÇÃO CADASTRAL
Os artigos 389 do Decreto nº 12.955/2026 e da Resolução CGIBS nº 6/2026 estabelecem expressamente que:
“A obra de construção civil receberá identificação cadastral no cadastro de que trata o art. 385.”
A obra deixa de ser visualizada apenas como um projeto interno da construtora, identificado por códigos gerenciais, números de contrato ou centros de resultado definidos livremente pela construtora.
No novo ambiente tributário, ela passa a integrar uma estrutura formal de identificação cadastral, representando uma mudança particularmente relevante para construtoras que executam simultaneamente diversas obras, muitas vezes distribuídas por diferentes Municípios e Estados.
CADA EMPREENDIMENTO SERÁ TRATADO COMO UM CENTRO DE CUSTO DISTINTO
Os artigos 390 do Decreto nº 12.955/2026 e da Resolução CGIBS nº 6/2026 avançam ainda mais.
Segundo os dispositivos, a apuração será realizada para cada empreendimento de construção civil, vinculada a um CNPJ ou CPF específico, inclusive nos casos de incorporação e parcelamento do solo.
A norma determina expressamente que cada obra de construção civil, incorporação ou parcelamento do solo seja considerada um centro de custo distinto.
Na prática, a Reforma Tributária está transportando para o ambiente fiscal uma lógica que muitas construtoras já utilizam internamente na gestão de projetos, mas que agora passa a assumir relevância direta para a apuração do IBS e da CBS.
Cada obra deverá possuir uma identidade própria dentro da estrutura de controle dos novos tributos, sendo que receitas, aquisições, custos, insumos, serviços contratados e documentos fiscais precisarão estar corretamente vinculados ao empreendimento correspondente.
Para uma construtora que executa dez grandes contratos de infraestrutura simultaneamente, não será suficiente controlar genericamente as aquisições realizadas pelo CNPJ da empresa e sim necessário identificar corretamente a qual obra cada aquisição se destina.
A NOTA FISCAL TERÁ QUE “DIZER” PARA QUAL OBRA A AQUISIÇÃO FOI REALIZADA
O parágrafo único do artigo 390, reproduzido tanto no Decreto nº 12.955/2026 quanto na Resolução CGIBS nº 6/2026, determina que o documento fiscal deverá indicar o número do cadastro da obra nas aquisições de bens e serviços utilizados na obra de construção civil a que se destinam.
Em termos práticos, isso significa que a compra de um insumo ou a contratação de um serviço não poderá ser tratada apenas como uma despesa genérica da construtora, sendo necessário apontar a obra correspondente.
Imagine uma construtora que execute simultaneamente três grandes projetos: (i) Obra A – Rodovia, (ii) Obra B – Linha Metroviária e (iii) Obra C – Sistema de Saneamento.
Se a construtora adquirir cimento, aço, concreto, equipamentos ou outros materiais destinados à Obra A, o documento fiscal deverá refletir a vinculação à identificação cadastral daquela obra.
Se contratar uma empresa de terraplenagem para a Obra B, a documentação fiscal deverá indicar o cadastro correspondente à Obra B.
Se contratar serviços de engenharia, locação de equipamentos ou outras prestações destinadas à Obra C, será necessário preservar a vinculação correta ao respectivo empreendimento.
A consequência é evidente: a nota fiscal deixa de ser apenas um documento de compra e passa a integrar a trilha de rastreabilidade tributária da obra.
O FLUXO FISCAL PASSARÁ A SER AMARRADO DE PONTA A PONTA
Com o avanço da digitalização e da integração das informações fiscais, a tendência é que o Fisco consiga reconstruir o fluxo econômico de cada empreendimento, estabelecendo uma conexão entre os diversos elementos envolvidos na execução da obra:
obra identificada → CIB → CNPJ ou CPF vinculado → fornecedor → documento fiscal → bem ou serviço adquirido → destinação à obra → crédito tributário → apuração da CBS e do IBS
Esse encadeamento permite que cada obra seja tratada como uma unidade fiscal individualizada e rastreável.
É nesse contexto que a expressão “centro de custo distinto” assume especial relevância, pois não se trata apenas de um instrumento de contabilidade gerencial ou de controle interno da empresa.
A exigência aponta para uma individualização das operações vinculadas a cada empreendimento, permitindo identificar os bens e serviços adquiridos, sua destinação à respectiva obra e os correspondentes efeitos na apuração dos créditos e débitos da CBS e do IBS.
Portanto, a individualização fiscal de cada obra não parece ocupar posição secundária no novo modelo, mas, ao contrário, integra a própria estrutura de controle e apuração concebida para os novos tributos sobre o consumo.
O PROBLEMA DAS COMPRAS CENTRALIZADAS
Um dos maiores desafios estará nas aquisições realizadas de forma centralizada, pois é comum que grandes construtoras negociem corporativamente a compra de materiais e a contratação de serviços para obter melhores condições comerciais.
A matriz pode negociar grandes volumes de aço, cimento, combustível, peças, equipamentos, serviços de engenharia, locações ou outros insumos destinados a diversas obras.
Nesse cenário, surgem questões práticas relevantes:
- Como será realizada a correta identificação quando uma única aquisição atender várias obras?
- Como deverá ser tratado o fornecimento parcial para diferentes empreendimentos?
- Como corrigir uma nota fiscal emitida para a obra errada?
- Como tratar materiais inicialmente adquiridos para uma obra e posteriormente transferidos para outra?
- Como controlar serviços corporativos compartilhados entre diversos projetos?
- Como evitar que o fornecedor utilize um número cadastral incorreto?
Essas perguntas não são meramente operacionais, pois podem afetar diretamente a consistência da apuração tributária e a sustentação dos créditos de CBS e IBS.
CONCLUSÃO
A Reforma Tributária exigirá uma integração muito maior entre áreas que, historicamente, atuam de forma relativamente independente dentro das construtoras.
O setor de suprimentos deverá identificar corretamente a obra à qual se destina cada aquisição, assegurando que essa informação conste desde o pedido de compra, enquanto os contratos com fornecedores deverão contemplar os dados fiscais necessários para garantir a correta vinculação da operação ao respectivo empreendimento.
Antes da realização do pagamento, a nota fiscal deverá ser conferida para verificar a consistência das informações nela constantes, o recebimento dos materiais conciliado com a obra indicada no documento fiscal, os custos registrados pela contabilidade no respectivo empreendimento e as informações utilizadas na apuração da CBS e do IBS validadas pela área fiscal.
Nesse novo cenário, as áreas de suprimentos, contratos, engenharia, almoxarifado, contas a pagar, contabilidade, fiscal e tecnologia da informação deverão atuar de forma integrada, pois a correta apuração dos tributos dependerá da qualidade e da consistência das informações produzidas ao longo de todo o ciclo da operação, desde a contratação e aquisição até o recebimento dos materiais e o pagamento aos fornecedores.
O SHIBATA ADVOGADOS coloca-se à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos sobre o tema.