O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é um imposto cobrado pelos Municípios brasileiros, que incide nas transações imobiliárias onerosas realizadas entre pessoas vivas, ou seja, quando alguém vende um imóvel para outra pessoa, o ITBI é cobrado.
Ocorre que, a exemplo da cidade de São Paulo, o fisco municipal tem cobrado o ITBI com base no “valor venal de referência”, que é extraído de uma tabela atualizada e predefinida pelo próprio fisco, sem considerar o valor de mercado do imóvel (valor realmente pago).
Por consequência, o contribuinte acaba, quase sempre, se deparando com um valor de ITBI bem superior ao que deveria recolher, uma vez que o referido imposto está sendo calculado sobre uma base de cálculo majorada, que foi definida pelo próprio fisco municipal (valor venal de referência), sem um embasamento real.
Analisando essa questão, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – TJSP julgou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR nº 2243516-62.2017.8.26.0000, onde consolidou o entendimento no sentido de que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel, utilizado para fins de apuração do IPTU (muito menor do que o valor venal de referência para fins de ITBI), ou ao valor da transação imobiliária, prevalecendo o que for maior.
Com isso, o TJSP firmou o entendimento no sentido que o ITBI deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel utilizado para fins de apuração do IPTU, aquele que for maior, afastando, por consequência, o “valor venal de referência”.
Inconformado com a decisão do TJSP, o fisco municipal de São Paulo, submeteu o assunto para análise do Superior Tribunal de Justiça – STJ, por meio do REsp 1937821/SP.
Em decisão unânime, julgada em 24/02/2022, a 1ª Seção do STJ fixou que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do IPTU, bem como decidiu que a administração pública não pode definir previamente a base de cálculo do ITBI, com respaldo no “valor venal de referência”.
Ou seja, o STJ definiu que a base de cálculo do ITBI, não pode ser a base de cálculo do IPTU, tampouco o “valor venal de referência”, mas sim valor de mercado do imóvel (valor realmente pago).
Vale lembrar, que a decisão do STJ ocorreu sob a sistemática dos recursos repetitivos, o que significa, na prática, que o entendimento deverá ser seguido pelos Tribunais de todo o Brasil, em casos idênticos.
Portanto, de acordo com o entendimento firmado pelo STJ, deve prevalecer que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel (valor realmente pago), sem aplicação do valor venal de referência, o que, em regra, é melhor para o contribuinte que irá pagar menos ITBI.
Apesar de os tribunais terem que seguir a decisão do STJ, é importante lembrar que o fisco poderá continuar a cobrança do ITBI sobre o “valor venal de referência”, cabendo a cada contribuinte, que se sentir prejudicado, acionar o Poder Judiciário, para poder seguir o recente entendimento fixado pelo STJ.
Nós, do SHIBATA ADVOGADOS, estamos à disposição para quaisquer dúvidas a respeito do tema.